ภาษีขายบ้าน: ผู้ขายต้องจ่ายอะไรบ้างในวันโอน
ผู้ขายบ้านหรือคอนโดมีภาษีที่ถูกเรียกเก็บในวันโอน 2 ถึง 3 รายการ ได้แก่ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง ยอดขึ้นกับราคาประเมิน จำนวนปีที่ถือครอง และวิธีที่ได้ทรัพย์มา จึงควรรู้ตัวเลขก่อนตั้งราคาขาย
แอป Android กำลังจะเปิดให้ดาวน์โหลดใน Google Play ใช้เวอร์ชันเว็บได้ก่อนเลย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ผู้ขายบุคคลธรรมดา)
• ฐานคำนวณคือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาที่ขายได้จริง
• หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง: 1 ปี 92%, 2 ปี 84%, 3 ปี 77%, 4 ปี 71%, 5 ปี 65%, 6 ปี 60%, 7 ปี 55%, 8 ปีขึ้นไป 50%
• ทรัพย์ที่ได้มาโดยมรดกหรือรับให้โดยเสน่หา หักค่าใช้จ่าย 50% และถ้าอยู่นอกเขตเทศบาลได้ยกเว้นเงินได้ 200,000 บาทแรก
• นำเงินได้สุทธิหารจำนวนปีที่ถือครอง คิดภาษีอัตราก้าวหน้า 5% ถึง 35% โดยไม่มีช่วงยกเว้น แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปี
• จำนวนปีที่ถือครองนับตามปีปฏิทิน รวมปีที่ได้มาและปีที่โอน สูงสุด 10 ปี
ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์
• ขายภายใน 5 ปีนับแต่วันจดทะเบียนรับโอน เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า
• ยกเว้นเมื่อผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนั้นรวมแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี (ไม่ใช้กับที่ดินเปล่า) หรือได้ทรัพย์มาโดยทางมรดก
• กรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เสียอากรแสตมป์แทน 1 บาทต่อทุก 200 บาทของราคาที่สูงกว่า
• ผู้ขายนิติบุคคลเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเสมอ และถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 1%
ตัวอย่างฝั่งผู้ขาย
ตัวอย่าง: คอนโดราคา 3,000,000 บาท ราคาประเมิน 2,800,000 บาท กู้ 2,400,000 บาท ผู้ขายบุคคลธรรมดาซื้อมาเมื่อ ม.ค. 2565 โอน 7 พ.ย. 2569
ค่าธรรมเนียมการโอน
140 บาท
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
99,000 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
49,000 บาท
ผู้ขายจ่ายรวม 148,140 บาท
คำถามที่พบบ่อย
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายตอนขายบ้านคิดอย่างไร
ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นฐาน หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง (ปีแรก 92% ลดหลั่นจนเหลือ 50% เมื่อถือครอง 8 ปีขึ้นไป) หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง คำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้าโดยไม่มีช่วงยกเว้น แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปี ถ้าได้มาโดยมรดกหรือรับให้ หักค่าใช้จ่าย 50%
จำนวนปีที่ถือครองนับอย่างไร
นับตามปีปฏิทินตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์ถึงปีที่โอน โดยนับทั้งสองปี เศษของปีนับเป็นหนึ่งปี และเกิน 10 ปีให้นับ 10 ปี เช่น ได้มาธันวาคม 2566 ขายมกราคม 2568 นับเป็น 3 ปี
ขายบ้านภายใน 5 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไหม
ถ้าขายภายใน 5 ปีนับแต่วันจดทะเบียนรับโอน ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า เว้นแต่ผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนั้นรวมแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี หรือได้ทรัพย์มาโดยทางมรดก
อากรแสตมป์ต้องเสียเมื่อไร
เสียเฉพาะกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ อัตรา 1 บาทต่อทุก 200 บาทหรือเศษของ 200 บาท (ประมาณ 0.5%) ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า
ผู้ขายเป็นบริษัทคิดต่างกันไหม
ผู้ขายนิติบุคคลถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 1% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า และเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เสมอ
ผลลัพธ์เป็นการประมาณการ โปรดตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อนทำธุรกรรม